Продать квартиру так, чтоб не было никаких придирок со стороны различных инстанций, задача непростая. Опишем самые распространенные ошибки продавцов.
Заблуждение 1: Самое важное – найти опытного агента
Продавцы часто выбирают агента просто среди знакомых или по рекомендации кого-то из своих знакомых. А то, в каком агентстве работает риелтор, выяснять не утруждаются. В этом и кроется главная ошибка. Первым делом нужно как раз правильно выбрать само агентство. Необходимо узнать сколько лет оно работает, какие услуги оказывает, является ли членом профорганизации, есть ли у него какие-либо награды, необходимые сертификаты и т.п.
Выбрав хорошее агентство, продавцу уже не нужно волноваться насчет уровня обслуживания. В штате серьезного агентства непрофессионалов быть не может. В крупных агентствах работает система наставничества – сотрудники со стажем курируют новичков и полностью отвечают за их работу. Очевидно, что личный опыт агента при таких условиях не столь важен.
Заблуждение 2: Оценку квартиры можно произвести по телефону
То, что грамотный риелтор может сказать сколько стоит квартира просто услышав по телефону ее описание, также является частой ошибкой. А если риелтор сразу затрудняется назвать цену, значит, не является профессионалом. По мнению некоторых, определить точную стоимость квартиры удастся, если обзвонить несколько агентств недвижимости, и высчитать среднее значение. В принципе, дать оценку стоимости квартиры можно и так, но, разумеется, определение стоимости на месте будет произведено куда более точно, ведь в одном и том же доме, квартиры с одинаковой планировкой могут стоить по-разному. Таким образом, сумма оценки, данной по телефону и настоящая стоимость, могут отличаться в сотни - тысячи долларов. Точная цена жилплощади может быть определена только после знакомства с квартирой специалиста.
Заблуждение 3: Необходимо сразу обратиться в несколько агентств
Солидные агентства недвижимости с продавцами квартир работают исключительно по договору, который предполагает особые отношения. Речь идет об обязанности продавца в течении определенного времени не прибегать к услугам других агентств. Многих продавцов подобное требование настораживает: им кажется, что заключение эксклюзивного договора серьезно понизит их шансы продать квартиру быстро.
Может показаться, что когда продажей квартиры занимаются не один, а, допустим, десять риелторов из разных агентств, продать объект получится быстрее и выгоднее. Но с учетом того, что все риелторы сегодня работают с открытыми каталогами и базами, продавец никак не выиграет, обратившись в ряд агентств. В лучшем случае, информация о его квартире появится одновременно в нескольких бесплатных каталогах, и толку от подобной «рекламы» будет немного.
Как считает Татьяна Чуприна, хорошую рекламу своего объекта продавец получит только, заключив договор. Дело в том, что агентство в этом случае будет уверенно в том, что все затраты окупятся, и полностью оплатит рекламную кампанию объекта в передовых изданиях по недвижимости. При эксклюзивном заказе агентство дает грамотную и максимально эффективную рекламу объекта. Конечно, благодаря масштабной рекламе, продажу объекта удастся осуществить быстрее.
Когда договор между продавцом и агентством подписан, риэлтор должен «отчитаться» перед клиентом и руководством агентства о результатах проделанной работы. Для агента это стимул работать более быстро и качественно, а клиенту эксклюзивный договор позволяет контролировать агента.
Заблуждение 4: Проверку истории квартиры продавец производить не должен
При проверке истории квартиры предполагается экспертиза возникновения и передача прав собственности профессиональными юристами на объект недвижимости. Главной задачей проверки является выявление факторов, впоследствии способных привести к судебным разбирательствам по поводу сделки. Кажется, что подобная услуга выгодна только покупателю квартиры. Но практика показывает, что эта проверка не меньше нужна и продавцу. Она положительно отражается на стоимости и быстроте продажи квартиры: покупатель склонен выбирать проверенные объекты и платить за них дороже.
Заблуждение 5: Есть строго определенный список документов, которые нужно иметь для продажи квартиры
У каждой сделки имеются свои особенности, обуславливающие состав требующегося пакета документов. На это влияет множество факторов: число и возраст владельцев, наличие инвалидов и несовершеннолетних среди них, тип дома и форма собственности, перепланировки и прочее. Собирая документы важно учитывать различные детали: режим работы паспортных столов и ПИБ, личные связи и т.п. Поэтому собирать документы самостоятельно продавцам не рекомендуется, это отнимет у них много времени и нервов.
Заблуждение 6: О качественной работе агента говорит количество потенциальных покупателей, посетивших объект.
Обычно много просмотров бывает, когда продавец действует самостоятельно или нанимает малоопытного агента.
Видя, как много людей приходит посмотреть квартиру, продавцы радуются, думая, что чем больше народу увидят ее, тем больше они смогут заработать. Но далеко не каждый посетитель является потенциальным покупателем, и об этом забывать не следует. Многие приходят ради любопытства, некоторые не так поняли информацию, переданную в рекламе, некоторые начинают торговаться. А есть такая категория посетителей, которых можно назвать «вечными просмотрщиками» – они выдумали себе очень выгодный, вообще несуществующий вариант, и тщетно пытаются найти его. Специалисты утверждают, что опытный риелтор умеет сразу определить праздно интересующихся от действительно возможных покупателей, лишь проведя с ними телефонную беседу. Таким образом, лишнего народу в продающейся квартире нет.
Заблуждение 7: Главной задачей агента является поиск покупателя
Одним из наиболее распространенных заблуждений, приводящим к печальным последствиям является мнение о том, что покупателя найти нетрудно. Но именно с этого начинается важнейшая для продавца и самая ответственная для агента часть работы. Ведь задачей риелтора является обеспечение максимально выгодных ценовых условий для клиента, а для этого нужно иметь опыт ведения переговоров. По достижении договоренностей сделка оформляется нотариально, затем регистрируется право собственности. И главное – риелтор обязан обеспечить продавцу надежность и безопасность расчетов.
Ошибкой является также полагать, что после того, как риелтор нашел покупателя, его можно обмануть, а все переговоры вести уже напрямую с покупателем. Продавец думает, раз покупатель найден, посредник становится лишним. Кстати, действовать в обход риелтора иногда желают сами покупатели. Но тут продавец должен насторожиться, ведь если покупатель собирается обмануть агента, то кто может гарантировать, что при расчетах он не обманет и продавца? Продавцу нужно получить свои деньги, и именно для этого ему и необходим риелтор.
Заблуждение 8: Право собственности оформляется у нотариуса
После оформления сделки у нотариуса продавец зачастую искренне уверен, что для осуществления продажи все сделано, и без проволочек можно получить за свою жилплощадь причитающиеся деньги. Однако, нотариус только удостоверяет сделку, фиксирует ее условия, проверяет дееспособность и личность граждан, право собственности. Но сделка может сорваться и после оформления у нотариуса. Передача прав собственности производится в «Росрегистрации», причем в регистрации может быть отказано по ряду причин. Из-за этого до нотариального оформления сделки деньги только кладутся в банковскую ячейку. Полагающиеся ему средства продавец может только, получив документы из «Росрегистрации».
Заблуждение 9: Сроки регистрации одинаковы
Официальный срок регистрации прав на недвижимость – 10 дней. Однако непродуманность системы работы «Росрегистрации» является причиной того, что люди не могут просто сдать и получить документы, так как простаивают в бесконечных очередях. Процесс регистрации сегодня занимает в среднем – до трех месяцев (с учетом простоя в очередях).
Введение в 2005 г. единого всероссийского органа регистрации прав на недвижимость разрушило налаженную систему работы агентств недвижимости с бывшим ГБР. С начала года агенты в общем порядке регистрировали права собственности своих клиентов. Разумеется, сокращению очередей это не способствовало.
Разумеется, прежние сроки регистрации (3-5 дней) недостижимы пока что и для агентств, но, как надеются риелторы, это лишь вопрос времени.
Заблуждение 10: Продавец сам может забрать деньги из банковской ячейки
Выше уже говорилось, что покупатель кладет деньги в банковскую ячейку до нотариального оформления договора, и продавец может забрать их после регистрации прав собственности. Но сложность в том, что деньги из ячейки можно изымать только в присутствии продавца и покупателя. Таким образом, гарантируется безопасность покупателя до регистрации сделки. Самостоятельно забрать деньги без документов из «Росрегистрации» продавец права не имеет. После регистрации также иногда возникают сложности, так как покупатель получил все, что ему нужно, и с продавцом больше не связан. Недобросовестный покупатель может не реагировать на телефонные звонки, уехать отдыхать, а то и вовсе сменить место жительства. Бывает и так, что покупатели идут на мошенничество, и начинают шантажировать прежнего хозяина квартиры – он согласен пойти в банк за деньгами только после выплаты ему некой суммы.
Как раз, во избежание подобных ситуаций, необходим надежный риелтор. Специалист пресечет любые попытки той или иной стороны осуществить какие-либо махинации. Когда арендуется банковская ячейка, агентство выступает в роли третьей стороны, контролирующей исполнение условий сделки и определяющей, кто вправе открыть ячейку.
