Постоянные дебаты о правах банковских заемщиков в России, приняли затяжной характер. Неопределенность относительно прав кредиторов возрастает.По словам одного из вице-президентов Ассоциации региональных банков России, банкиры все никак не могут дождаться закона «О потребительском кредите». На бумаге, ответственными ведомствам, оно согласовано уже давно, но в действительности воз и ныне там.
Основной причиной торможения остается неопределенная судьба ипотеки. Стоит ли ее определять к области потребительского кредита? Данный вопрос оговаривается в Министерстве финансов, и среди самих участников рынка.
В Евросоюзе ипотека не включена в сферу регулирования по Директиве потребительского кредита- ЕС 2008/48. Поэтому европейский законодатель признает наличие особенности кредитных продуктов ипотеки. В ЕС заемщику - потребителю даются дополнительные права, не всегда распространяющиеся на ипотеку. Ему предоставляется объем предварительной информации табличной форме, и он имеет право отказаться от кредита на протяжении двух недель со дня заключения договора. Договор купли-продажи относится с кредитному соглашению.
В Германии действует ипотечный стандарт, приближенный к потребительскому кредиту наибольшим образом. Законом предусмотрен даже паспорт каждого ипотечного кредита, отличием является, лишь запрет на досрочную выплату кредита если банк не дал свое согласие.
В России разбираться нужно не с правом заемщика, а с правом кредитора. И здесь не разрешена ни одна из шести важных задач, в согласованной редакции законопроекта, которую нужно решить в пользу российской ипотеки.
Первое - нужно закрепить право кредитора для установления способа определения стоимости ипотечного кредита. А так же, право на снятие комиссии за выдачу кредита и за комиссионную выплату, за резервирование денежных средств и за замену обеспечения. На американском рынке, для сравнения, вся стоимость кредита вместе с комиссией, ниже, чем полная сумма кредита без комиссии
Второе - должно быть ограничено право заемщика на отдачу кредита ипотеки до срока, без согласия банка. В статью 809-810 Гражданского кодекса, в 2011 году были добавлены изменения, по которым заемщикам-потребителям дано право на досрочное погашение любого кредита. Рабочей группой Минфина было доведено до экспертов, что это решение не будет пересмотрено. А в ракурсе профессионалов ипотечного рынка это решение является нелепостью и сработает на увеличение ставок по ипотечным кредитам.
Третье - необходимо установить право банка на снятие компенсации от досрочного возврата кредита. В государствах Европы и Америке банки имеют право потребовать об уплате компенсирующей комиссии, если заемщик досрочно возвращает кредит. Расчет этой компенсации производится банком, а размер зависит от потерь банка. В рабочей группе Министерства финансов это предложение тоже не получило одобрения.
Четвертое - банк может изменять свои тарифы, с заранее оговоренной законом периодичностью, в одностороннем порядке. Не согласный с новыми условиями, заемщик имеет право на предварительно досрочное погашение кредита в разумный и доступный срок.
Пятое - следует закрепить за кредитором требование по страхованию жизни и здоровья, от каждого заемщика ипотеки, помимо страхования недвижимого имущества. Это правило деловой обычай за рубежом, где страхование жизни заемщика выгодно ему самому.
Шестое - предусмотреть законом регулирование кредиторов - банков, ипотечных компаний с региональными операторами АИЖК. Операторы не имеют допуска кредитной организации, и деятельность ипотечных компаний вообще не затрагивается законом. Сотни тысяч заемщиков, будут лишены защиты, выстроившейся для банковских заемщиков, а возникающую дискриминационную ситуацию огромной категории заемщиков, трудно обосновать.
Распространение законопроекта на ипотечный кредит нуждается в уточнении его формулировок. Если предложения будут приняты, это станет поводом для уменьшения ставок в процентах по ипотеке, не приводя к ограничениям прав и ипотечных заемщиков.
Когда перечисленные проблемы для ипотечного рынка не решаются, вопрос о распространении его сферы действия кредитов уходит на второй план. Исключение ипотечного кредита в согласованной редакции законопроекта из сферы действия, сформулировано весьма противоречиво. В статье 3-го закона, кредитом считаются финансовые средства, которые предоставляются заемщику … для … нужд, не связанных с …. покупкой недвижимого имущества. Возникает логичный вопрос: что это за нужды, которые связаны с приобретением имущества недвижимости? Широкое распространение, получили кредиты, гражданам для строительства домов, под залог прав вложения. Эти кредиты не обеспечены ипотекой, но связаны с приобретением недвижимости К тому же, всякий кредит на закупку строительных материалов или предметов быта рассматриваются, как связанные с покупкой недвижимого имущества.
Так есть ли кому позаботиться о правах кредиторов, в то время когда правительство оспаривает права заемщиков и пытается разделить ипотеку по классам? Увы, данные споры совсем не приближают времена «низких ипотечных ставок». Можно, только лишь верить, что правительство осознает и понимает хотя бы это.
