Авторизация
 
  • 10:00 – В первом квартале объемы автокредитования прибавили более 23% 
  • 19:00 – Опрос: россияне уверены в ослаблении рубля 
  • 09:00 – ВЭБ в 2016 году получил убыток в размере 111,9 млрд рублей 
  • 08:40 – Россия довела свои международные резервы до 400 млрд долларов 
» » Ипотека: пошаговая инструкция

Ипотека: пошаговая инструкция

  • Ипотека
  • 0

Ипотека: пошаговая инструкцияС каждым годом, число людей, решившихся взять ипотечный кредит, все увеличивается. Просто многие находят разумным решение, платить за свое жилье, чем жить с родителями, или отдавать ренту за съемную квартиру. Как говорит, самая точная наука статистика, более 35% людей, которые заинтересованы в ипотечном кредите, снимают жилье. А это открытым текстом говорит о том, что эти люди платежеспособны. Так же арендование жилплощади является хорошим стимулом, подталкивающим к скорейшему решению своей жилищной проблемы. Ведь часто сумма, которую отдают за арендуемое жилье, равна или даже превышает ежемесячный платеж за ипотеку! И многие понимают, что лучше платить за свое собственное жилье, чем отдавать деньги какому-то «дяде».

Стоит заметить, что, как и любое другое серьезное дело, ипотека не терпит спешки. Для принятия правильного решения вам потребуется довольно большое количество информации, чтобы было с чем сравнить и из чего потом выбирать. На что следует, прежде всего обратить внимание, какими будут основные этапы ипотечного кредитования? Какие ошибки не стоит допускать, для максимально быстрого и благоприятного совершения сделки? Первое требование это…

Реально оценить свои возможности, как на сегодняшний день, так и на будущее.

Если вы думаете, что благодаря ипотеке, вы въедете в роскошный пентхаус, в лучшем районе Москвы, вы заблуждаетесь. Уровень жилья, ценовой диапазон на который можно рассчитывать, район города где будет стоять ваш дом, все эти моменты напрямую зависят от вашей способности платить по кредиту, иными словами от вашей ежемесячной зарплаты, и суммы денежных средств, которую вы будете вносить каждый месяц в счет погашения ипотечного кредита. Еще следует не забывать о метраже квартиры (это на случай если в залог будет идти имеющееся жильё), от количества ваших накоплений, которые понадобятся на первый взнос, на ипотечный кредит. И не последнюю роль играет ваш возраст, уровень вашего образования, стаж работы, ваша профессия,  размер вашей семьи, содержите ли вы кого-то на иждивении, какая у вас кредитная история, легальность ваших доходов, размер обязательных дополнительный расходов при оформлении договора с банком, дающем вам кредит на приобретение недвижимости, и так далее.

Первый совет будет такой: не пугайтесь этого, довольно большого списка, побочных явлений и факторов риска, не опускайте руки. Имейте в виду, - банки борются между собой за клиентов, и в условиях жесточайшей конкуренции, вам только проще будет, ведь требования могут быть запросто упрощены, банк может довольно легко пойти вам на встречу. К примеру, если вашей месячной зарплаты недостаточно для оплаты кредитного взноса, - банк может рассматривать совокупность не только ваших доходов, но и учесть заработок ваших родителей. В случае если у вас нет средств для первого взноса, можно выбрать программу ипотечного кредитования, в которой такой взнос не нужен. Если нет собственной жилплощади, можно оформить ипотеку под залог приобретаемых квадратных метров. Даже если у вас не слишком отличающийся легальностью (серый или черный) доход, банковские специалисты смогут подтвердить и такой доход, у них есть свои средства и способы для этого. Не решаемых вопросов не бывает. Вам необходимо лишь…

Выбрать правильную цель

Иначе говоря, перед  началом оформления всех документов, вам нужно определиться, что вы будете покупать с помощью ипотечного кредита: дом, квартиру, таунхаус. Ваша цель новостройка или вторичный рынок, может быть, вы ставите перед собой задачу отремонтировать или достроить дачу. От правильности выбора будет зависеть вид кредитной программы, и соответственно сопутствующие сделке с недвижимостью расходы. После постановки цели следует...

Правильный выбор банка и ипотеки

Не существует ипотечной программы, которая была бы универсальна и подходила бы каждому. Принимая во внимание свои начальные накопления, нужно выбрать из довольно большого числа действующих ипотечных программ, удовлетворяющую всем вашим требованиям. Вы можете выбрать два варианта:

Первый – это обращение к ипотечному брокеру, это такие специализированные компании, сотрудники которых сами найдут вам ипотечную программу, соответствующую всем вашим запросам, возможностям и желаниям. Сотрудники этой компании, оформят вам все необходимые бумаги, и собственно саму заявку на кредит, подскажут, на чем лучше заострить внимание, а что лучше скрыть от банка, для получения большей вероятности утверждения вашей заявки. Они будут сами общаться с продавцами, страховыми компаниями, представителями оценочных компаний, нотариусом, и другими представителями жилищного рынка. В случае если на настоящий момент вы испытываете определенные финансовые трудности, и не можете себе позволить ипотечный кредит, то ипотечный брокер распланирует для вас кредит на будущее, чтобы вы видели, сколько осталось до осуществления вашей мечты. Только учтите, найти действительно хорошего брокера, довольно таки сложно, и работа его вам обойдется в 1-1,5% от всей суммы кредита. Поэтому, если у вас нет желания переплачивать за работу по сбору документов третьему лицу, для вас существует второй вариант развития событий.

Второй вариант – это эконом вариант, здесь вы рассчитываете только на себя, и на свое умение добывать информацию, систематизировать ее, и выбирать наиболее подходящий вариант, естественно учитывая все плюсы и минусы различных программ. Тем более, что информация по банковским ипотечным программам всегда есть в открытом доступе на сайтах банков. Помимо этого средства массовой информации регулярно печатают обзоры ипотечных программ. Только надо не забывать о серьезности совершаемых вами действий. Ведь от них зависит ваше дальнейшее благосостояние и благополучие.

Следующий этап, это определение суммы оформляемого кредита, валюта кредита, ставки по процентам, собственно сроки действия кредита.

Первый совет: узнать максимально возможную сумму денежных средств, которую вы можете получить от банка, необходимо умножить свою месячную зарплату на 82 (приблизительно).

Второй совет: Если вы будете брать кредит в валюте, обязательно обратите внимание, соответствует или нет валюта кредита, валюте в которой исчисляются ваши доходы. Если ответ положительный, то таким образом вы сможете дополнительно обезопасить себя от возможных скачков курса валюты вклада.

Третий совет: Не забывайте, что чем дольше срок действия кредита, тем более высокая ставка по процентам, и больше сумма переплаты по процентам.

Четвертый совет: Не выбирайте банк, исходя только из данных о низких процентных ставках. Возможно, вы не учли дополнительные банковские сборы, которые банк возьмет за обслуживание кредита и за его само предоставление. Такие дополнительные одноразовые  сборы могут значительно увеличить всю стоимость кредита. Лучшим вариантом будет сразу узнать, какие сборы вам придется оплатить сразу при оформлении кредита, а какие вы будете платить все время действия кредитного договора.

Вы не должны также забывать, что в некоторых случаях ваша процентная ставка может не совсем соответствовать той, которая была указана в договоре. Точнее будет сказать так – не всегда ваша процентная ставка будет начисляться на реально существующий остаток. Такая ситуация может возникнуть из-за изменения кредитной задолженности, при начислении процентной ставки по истечению трех месяцев после погашения основной массы долга, а это может существенно увеличить выплаты за использование кредита. Так ваша настоящая процентная ставка по кредиту окажется несколько выше заявленной.

Следующий этап пути...

Это оформление документов, уточнение вашей платежеспособности, и расчет максимально возможной суммы кредита для вас, заполнение банковской анкеты.

Если вы думаете, что собрать весь необходимый пакет документов можно за одну неделю – вы ошибаетесь. Это довольно хлопотное и нудное занятие, причем занимающее довольно длительный срок. Часто может возникать ситуация типа – «вы неверно заполнили бланки, начинайте заново» или как вариант – «справка уже не действительна, получите новую». Но в большинстве случаев скорость оформления документов напрямую зависит все же больше от банка, чем от вас. Насколько высока компетентность банка, организованность и опытность его сотрудников, настолько быстро вы все там оформите.

Хорошим плюсом в сторону положительного решения по вашей заявке, при прохождении адеррайдинга (оценки вашей платежеспособности), будет ваш образ серьезного и ответственного человека. Рекомендую прийти в деловом костюме и тщательно изучить свою анкету, чтобы не было нелепых пауз в разговоре.

Обычно в набор документов для оформления ипотеки входят такие документы, как ваш паспорт, и несколько копий с него, собственно ваше заявление, как заемщика, копия свидетельства о браке, или расторжения брака, свидетельство о рождении ребенка, копия брачного договора; копия вашей трудовой книжки, часто просят предоставить и оригинал, копия диплома о вашем образовании, справка о ваших доходах представленная по форме типа 2-НДФЛ, или по собственной форме банка, если представленная вами справка не будет давать полного представления о вашем действительном доходе, то потребуется дополнительная справка заверенная печатью фирмы и с подписью вашего главного бухгалтера; копия водительского удостоверения, если есть; квитанция подтверждающая уплату сборов банка за рассмотрение вашей кредитной заявки; если есть военный билет, то и его копия; копии документов и паспортов, подтверждающих право владения вашей недвижимостью; заверенный документ, подтверждающий стоимость вашей недвижимости; зарегистрированное свидетельство о праве собственности продавца на вашу недвижимость; квитанция, подтверждающая наличие денежных средств, которые являются разницей между общей суммой кредита и стоимостью приобретаемой по ипотеке недвижимости (ее предъявите непосредственно при выдаче кредита).

Поиск недвижимости.

После оформления и сбора всех документов наступает этап поиска квартиры, или другой жилплощади, удовлетворяющей всем требованиям кредита, и подходящей по стоимости и качеству вашим требованиям.

Конечно, можно начать и с этого пункта, придя в банк с уже известным вам объектом недвижимости. В таком случае банк рассмотрит все поданные документы, и при положительном решении по вашей заявке, оформит все кредитные документы и выдаст вам кредит.

В случае, если у вас нет твердой уверенности в том, что банк не откажет вам с кредитом, или вы еще не решили окончательно, какую недвижимость будете приобретать на кредитные средства, банк просто примет у вас собранный пакет документов, рассмотрит его, примет и озвучит свое решение и огласит сумму кредита на которую вы можете рассчитывать, и вам будет предоставлено время для поиска удовлетворяющей вас жилплощади. После ее нахождения, вы представляете банку необходимые документы, и юристы банка повторно рассматривают правильность их оформления.

Регистрируем право собственности

Обычная регистрация права собственности занимает около месяца, но при оформлении ипотечного кредита проводится ускоренная регистрация, которая занимает всего две недели. Чаще всего расходы, связанные с регистрацией права собственности оплачивает покупатель, по требованию продавца.

Страхование ипотеки.

При оформлении ипотечного кредитования, за один день до заключения сделки, принимается договор так называемого комбинированного страхования. Он включает в себя обязательные виды страхования: страхование жизни заемщика, трудоспособности заемщика, титула – права собственности на недвижимость, и страхование самого объекта недвижимости.

Система комбинированного страхования такова, что все расходы по страхованию ложатся на заемщика, а выплаты в случае наступления страхового случая, производятся банку, риски которого и страхует заемщик.

При комбинированном страховании первым делом проверяется право собственности на недвижимость, сколько и в какой период времени происходил переход данного права на эту недвижимость. В случае если у недвижимости было большое количество собственников, в страховании могут отказать. Страховые агенты проводят анализ, сколько было прописано людей в данной квартире, были ли среди них недееспособные или несовершеннолетние, осужденные, и при каких обстоятельствах была произведена их выписка.

В это же время банком проверяется, наличие не согласованных с БТИ перепланировок в квартире, подвергается тщательному анализу техническое состояние дома, в котором находится квартира.
Причем у каждого банка, свои особые требования к возможным перепланировкам. Часто бывают случаи, когда при наличии несогласованных с БТИ перепланировок банк отказывает в выдаче кредита, до тех пор, пока продавцом не будут согласованы эти перепланировки или не приведены в прежнее состояние. Как только банк принимает положительное решение по заявке, назначается день совершения сделки, и день когда подписывается кредитный договор с банком.

Хоть и подписание договора с банком и является самым главным этапом сделки по ипотечному кредитованию, оценка квартиры квалифицированным и сертифицированным специалистом играет свою немаловажную роль. Без услуг специалиста здесь вам никак не получится обойтись, так как банки выдвигают свои особые требования к приобретаемой жилплощади. Бывает и так, что специалист банка оценивает приобретаемую жилплощадь ниже, чем ее оценивает продавец. В таком случае, банк даст только 75-80% от оценочной стоимости квартиры, которую назвал продавец.

В случае если вы ищете квартиру с помощью риелтора, то придется внести предварительный залог, а потом выбирать из тех квартир, которые предложит риелтор. Если квартира вам нравится, риелтор дает аванс банку, и начинает заниматься сбором документов, которые направляет юристам банка, которые согласовывают их с агентством недвижимости и страховыми агентами. Этот процесс может затянуться до месяца, в течении которого квартира может изменить свою цену в большую сторону, что сорвет сделку.

Первый совет: Не проведя экспертное освидетельствование технического состояния квартиры, не начинайте оформлять покупку.

Все документы, которые вам предоставляет продавец, должны быть заверены. Покупая квартиру на вторичном рынке, обязательно поинтересуйтесь, как давно в квартире делался ремонт, чтобы максимально возможно исключить вероятность таких неприятностей, как текущий потолок, или лопнувшие трубы отопления. Для этих целей лучше всего будет нанять специалиста-техника, который сделает технический осмотр и изложит его результаты на бумаге, со всеми достоинствами и недостатками вашей будущей квартиры, в момент ее приобретения.

Второй совет: Очень внимательно отнеситесь к чистоте квартиры с юридической точки зрения.

Такая проверка на языке банков именуется «проверкой чистоты титула». Этот термин понимает под собой поиск всех физических или юридических лиц, возможно имеющих или имевших какие-то права на эту квартиру, также подразумевается обследование на предмет наличия любых обременений от любых третьих лиц, или поиск возможного ущемления прав бывшего владельца квартиры, в ранее совершенных сделках для отчуждения этой квартиры.

Третий совет: Перед тем, как подписать документ, внимательно изучите его!

Не надо торопиться, если подписываете документы. Потребуйте у представителя банка все копии договоров, детально их рассмотрите и изучите, и если возникнут какие-то проблемы с документами, попытайтесь их уладить до момента подписания кредитного договора. И рекомендуется также, внимательно просмотреть документы непосредственно перед подписанием сделки.

Заключение договора

Договор непременно должен быть заверен у нотариуса. Наиболее важным моментом договора является – расчет между сторонами, при этом заемщик, подписавший свой ипотечный договор, получает денежные средства на свой счет. После перевода денег, заемщик снимает их со своего счета, и в присутствии продавца недвижимости кладет их в охраняемую банковскую ячейку. Продавец же, в свою очередь принимает ключи от этой ячейки, и подписывает свой договор о том, что доступ к деньгам в ячейке он получит только с уже зарегистрированным и заверенным договором о завершении сделки купли-продажи.

Передача ключей

После того, как поставлены все подписи на акте приема-передачи недвижимости, заемщик наконец-то получает свои ключи от квартиры, или другой недвижимости. Заемщик сразу после этого становится полным ее собственником, и может там жить с этого дня, может прописывать на эту жилплощадь своих родственников. Хотя и существуют ограничения, связанные в основном с невозможностью сдачи квартиры в аренду или ее перепланировки без ведома и согласия банка. Но эти ограничения действуют только до окончательного погашения кредита.

Плюсы и минусы ипотечного кредита, с точки зрения социологических опросов.

Граждане России в основном приветствуют ипотеку, но в тоже время считают самым большим ее минусом большие ставки по процентам для ипотечного кредита. Также к минусам россияне относят слабую страховую защищенность заемщика, и тот факт, что до полного погашения кредита заемщик не является полноправным и единоличным владельцем купленного жилья.

К плюсам ипотеки, большинство опрошенных россиян, отнесли достаточно быструю и не проблемную возможность стать собственником своей квартиры и въехать в нее.

К другим плюсам ипотечного кредита была занесена – возможность получения кредита, на довольно продолжительный срок, с фиксированными месячными платежами; возможность «заморозить» цену квартиры, ведь размеры платежей не зависят от колебаний цен на рынке недвижимости; приятная возможность платить за собственную квартиру, а не взятую в аренду;

Другие положительные аспекты ипотеки — получение кредита на длительный срок с ежемесячными платежами, не изменяющимися в случае повышения стоимости жилья, возможность оплачивать собственное жильё, а не арендовать чужую недвижимость, также радует возможность регистрации в квартире, купленной с помощью ипотечного кредита, самого заёмщика и членов его семьи.

рейтинг: 
  • Не нравится
  • +35
  • Нравится
Оставить комментарий
  • Читаемое
  • Сегодня
  • Комментируют
Опрос
Что для вас важно при выборе банка?
Мы в соцсетях
  • Вконтакте
  • Facebook
  • Twitter