Ипотечные кредиты, как ни один другой банковский продукт, окутаны всевозможными домыслами наших соотечественников, необоснованными фактами и неправдивыми устрашающими историями. Это удивительно, ведь на сегодняшний день всю информацию о специфике предоставления займов, условий оформления, способах выдачи и погашения, можно без труда получить любому потенциальному заемщику, как и ряд других вопросов, связанных с этим кредитным продуктом. Давайте попробуем привести систематизацию ипотечных условий и расставить все токи над «i» в данном вопросе.
Во-первых, следует отметить, что условия предоставления предполагают получение ипотеки в российских рублях и в иностранной валюте. Чаще всего заемщики получают ссуду в долларах США и евро.
Несмотря на то, что в крупных городах (в Москве, Санкт-Петербурге, Новороссийске) заемщик может оформить кредит и в экзотической валюте, к примеру, в швейцарских франках или японских иенах, такие ипотечные ссуды пока являются редкостью на отечественном рынке. Следует отметить, что валюта, в которой будет получен кредит, зависит не только от желания клиента получить средства на максимально выгодных условиях, но и от того, где именно будет осуществляться покупка жилой недвижимости. Например, за жилье, приобретаемое на первичном рынке, покупателю необходимо заплатить российскими рублями, поскольку в качестве продавца будет выступать юридическое лицо. Что касается вторичного рынка, в настоящее время им бесспорно правит иностранная валюта, поэтому потенциальный заемщик должен сделать выбор: оформить ли безопасный и надежный ипотечный кредит в рублях, в последующем конвертировав его в валюту с дополнительными затратами, или же обратиться к валютному займу, принимая на себя все валютные риски. Со стороны кредитных организаций этот выбор ничем не ограничивается – российские банки предлагают потенциальным заемщикам и валютные, и рублевые ипотечные программы в равном соотношении.
Подытожив вышесказанное, нужно сделать следующий вывод: в какой бы валюте вы не оформили ипотечный кредит в финансовой организации, в тех же денежных средствах вам необходимо будет его возвращать. Практика показывает, что именно это условие ипотечных продуктов подводит многих заемщиков, предпочитающих ссуды в иностранной валюте, отличающейся от той, в которой им выплачивается заработная плата. Дело в том, что при возникновении внезапных и резких колебаний валюты размер ежемесячных платежей существенно возрастал в пересчете на российские рубли. Хорошо, что отечественные кредитные организации для предотвращения возможности возникновения дефолта стараются дать возможность изменения валюты при соблюдении определенных условий, пусть и не для всех клиентов. Однако для того чтобы воспользоваться этим условием, необходимо или заключить с кредитной организацией новый договор, или внести коррективы в действующий.
Одно из главных условий ипотечного кредитования – то, что оно в полной мере совпадает с общепринятыми принципами заимствования, поскольку ипотечные ссуды предоставляются лишь на платной основе. Иными словами, за то, что финансовая организация соглашается одолжить своему клиенту денежные средства, он обязан выплатить ей вознаграждение, которое выражено в виде процентной ставки. Кроме того, что процентные ставки по ипотечным программам могут быть и фиксированными, и плавающими, их размеры могут варьироваться в широком диапазоне и находятся под влиянием ряда факторов – платежеспособности клиента, наличия или отсутствия страхования, платежеспособности заемщика и т.д.
Если вы планируете решить квартирный вопрос с помощью ипотечного кредитования, не думайте, что финансовую организацию интересует, какова реальная стоимость объекта недвижимости, выступающей залоговым обеспечением (как правило, она же является и объектом сделки). Еще одно важное условие ипотеки – участие в данном процессе личных денежных средств клиента. Иными словами, для получения ипотечного кредита заемщику необходимо сразу еже заплатить часть стоимости квартиры или дома из своих сбережений. Эту часть называют первоначальным взносом, ее минимальные размеры в большей части финансовых организаций устанавливаются в среднем на уровне 10% от полной стоимости недвижимости. Следует отметить и то, что ипотека предоставляется на весьма жестких условиях.
Необходимо также рассказать о таком принципе заимствования, как срочность, ведь любой кредитный продукт должен возвращаться финансовой организации точно в срок, предусмотренный соответствующим договором. Как правило, минимальный срок заимствования, на который можно оформить ипотечную ссуду, составляет всего три года, максимальный – 25 лет. Следует отметить, что срок погашения кредита зависит не от предпочтений клиента, а от его возраста. Согласно условиям предоставления ипотечных займов, он оформляется с таким расчетом, что к дате наступления пенсионного возраста клиент должен в полном объеме выполнить свои долговые обязательства перед финансовой организацией.
Данным вопросом задаются многие потенциальные заемщики. Давайте сразу попробуем ответить на этот вопрос. Оформлять ипотеку следует в той валюте, которую предлагает вам финансовая организация, лучше всего – в той, в которой вам выплачивают заработную плату. Но многие из нас возразят – ипотечные продукты в иностранной валюте значительно дешевле. Да, процентные ставки таких кредитов несколько ниже рублевых, но не следует забывать о том, что при оформлении ипотеки в долларах США или другой иностранной валюте, размер ссуды будет прямо пропорционально изменяться согласно ее курсу. Например, если клиент оформляет ипотечный кредит в размере 12 млн. российских рублей или 400 тыс. долларов США на срок 10 лет по ставке 9 процентов годовых при курсе валюты 1:30, к концу срока кредитования без учета изменения курса он выплатит финансовой организации 608043.71 долларов США. И это без учета первоначального взноса и комиссий кредитной организации за компиляцию валюты, что в настоящее время практически невозможно. Если проводить расчеты в российских рублях, данная сумма составит 608043.71 *30=18241311 рублей, а переплата - 6241311рублей.
Теперь давайте представим, что за выбранные нами десять лет курс валюты повысится хотя бы на пять рублей, что вполне вероятно. В данном случае размер кредита, который заемщику необходимо будет вернуть финансовой организации, будет составлять уже 21281530 рублей, а сумма переплаты достигнет 9281530 – на 3040219 больше первоначальной. Если же клиент примет решение оформить ипотечную ссуду в российских рублях по той же процентной ставке, совокупный объем выплат по кредиту будет составлять 18241311.42 и сумма переплаты не уменьшится, но клиент будет защищен от возможности возрастания тела займа при росте курса валюты.
Безусловно, такая процентная ставка по ипотечным продуктам в рублях доступна российским гражданам только при получении льготных продуктов, поэтому давайте рассмотрим ссуду на ту же сумму, но выдаваемую заемщику по ставке 12 процентов годовых на аналогичных условиях. В данном случае за десять лет погашения кредита объем выплата составит 20659816.57, а сумма переплаты достигнет 8659816,6. Безусловно, если сравнивать последнюю переплату с размером ипотеки в иностранной валюте, предполагая, что курс ее не изменится, она кажется большей. Но если снова предположить, что курс измениться хотя бы на пять рублей, рублевый ипотечный продукт будет более выгодным. Не стоит забывать и о комиссиях, которые всегда предполагают валютные займы, и о том, что при росте курса валюты заработная плата заемщика в рублях никак не изменяется. Все это приводит к тому, что ипотека превращается в непосильную ношу.
Еще одно обязательное условие предоставления ипотеки – заемщик должен оформлять кредит ровно на ту сумму, которую он сможет вернуть. Существует единое правило, согласно которому размер ежемесячного платежа по займу должен составлять не более чем 30-35 процентов от совокупного дохода семьи клиента. Кроме того, при оформлении договора, не пытайтесь сразу же перебраться из коммуналки в шикарный пентхаус. Финансовые аналитики рекомендуют сначала купить одно- или двухкомнатную квартиру, полностью погасить ипотеку, и, если у заемщика будет положительная кредитная история, оформлять ипотечный кредит на престижную недвижимость с максимально выгодными для себя условиями.
При выборе квартиры или дома необходимо останавливаться на том объекте, цена которого незначительно снизится к моменту полной выплаты задолженности. Это нужно для того, чтобы если заемщик по какой-либо причине не справляется с взятыми на себя обязательствами, он смог выгодно продать недвижимость, выплатив долг перед банком и сумел вернуть хоть какую-то часть потраченных средств.
При оформлении кредитного договора потенциальный клиент должен детально его изучить и вместе с сотрудником финансовой организации просчитать все переплаты, оговоренные в документе. Если потенциальный клиент согласен со всеми условиями договора, то после приобретения квартиры или дома у него не должно возникать проблем с погашением кредита. Интересный вариант ипотеки – когда сумма ежемесячного платежа немного превышает размер первоначального взноса. В таком случае итоговая переплата будет значительно ниже, чем при стандартных условиях.
