Основной тенденцией нынешнего года является рост рынка ипотечного кредитования. В первом квартале 2011 года выдачи жилищных займов клиентам значительно превышают данные за аналогичный показатель прошлого 2010 года. За счет роста цен на жилье также продолжают увеличиваться средние размеры ипотечных кредитов. По-прежнему продолжается снижение процентных ставок. Темпы этого снижения были заданы еще в прошлом году.
Безусловно, что-то строится. Однако банки не испытывают особого интереса к строительным проектам, поэтому на рынке «первички» наблюдается рост дефицита. Квартиры новостроек условно подразделяются на три категории: первая очередь состоит на этапе «котлована», вторая имеет 50-60% готовности объектов, третья – практически готовые объекты. Очень часто на первичном рынке выравнивается стоимость квартир во второй очереди с ценами на уже готовое жилье. В этом направлении ипотеку, скорее всего не ждет планомерный рост.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что после восстановления за прошлый и текущий годы, ипотечный рынок может снизить свой рост. Это отразится как на заемщиках, так и на банках. Разрешить сложившуюся ситуацию может лишь государство. И дело не только в предложенных в прошлом году продуктах страховой компании Агентства ипотечного жилищного кредитования (СК АИЖК). Ситуацию могут разрешить особые механизмы распределения рисков строительства между государством и самими банками.
В чем кроется причина.
Существует определенная статистика за четыре года: 2008, 2009, 2010, 2011. Изучаем и делаем выводы. Что же получается? Кризис в 2008 году не помешал ипотеке показывать зашкаливающие результаты. Все очень просто: до самого финансового краха банки были радушными и предоставляли очень легкие условия заемщикам. А следующий 2009 год прошел довольно грустно, и рынок ипотеки значительно снизился.
Затем наблюдаем наступление нового периода. 2010 – значительный рост и процветание. Все желающие радуются и танцуют возле костра, который составлен из сгоревших досок жилищ проблемных клиентов. Этот рост сопровождается резким снижением процентных ставок (докризисного уровня они достигли уже в декабре 2010 года) а также послаблением требований к заемщикам. В результате ипотечный рынок показывает неожиданные прогнозы: он увеличился в 2,5 раза по сравнению с прошлым 2009 годом и составил 380 миллиардов рублей. Можно сказать, что прогнозы кажутся такими оптимистичными лишь из-за сравнения с предыдущим годом. Это означает, что в 2011 году ситуация будет непростая. Ведь эффект низкой базы уже иссяк, и чтобы увидеть сравнительно высокие результаты, нужно хорошо потрудиться.
Так или иначе, а ипотечный рынок продолжает расти и в 2011 году. Выдача за первые два месяца текущего года превысила аналогичный показатель минувшего года в 2,2 раза. Однако эксперты утверждают, что катализаторы роста уже исчерпаны. На сегодняшний день еще сохраняются тенденции прошлого 2010 года: между банками усиливается конкуренция, объемы ипотечного кредитования увеличиваются. Поскольку процентные ставки уже достигли докризисного уровня, их снижение несколько меньше, чем в прошлом году.
В 2011 году прогнозируется также увеличение объема ипотечного кредитования до 500-580 миллиардов рублей. Итоги первого квартала уже показывают положительные тенденции, поэтому можно сделать вывод: прогнозы сбудутся с большой долей вероятности.
Говоря об андеррайтинге кредитных учреждений, по словам банкиров, здесь вообще не наблюдается изменений. Ипотечные продукты кредитования всегда предусматривали высокую кредито- и платежеспособность заказчиков. Говоря о тенденциях нынешнего года, у банков появляются продукты с пониженным первоначальным взносом. Но, как правило, он подкрепляется требованием к дополнительной страховке заемщиков. Кроме этого, кредитные организации возвращаются на рынок кредитования первичного жилья. Активно ведут себя лишь некоторые из учреждений.
Ставки вверх.
«Регулятор» ипотеки АИЖК заявляет, что потенциальным заемщикам не стоит ожидать в 2011 году большого изменения по процентным ставкам. Агентство дает следующий прогноз: по рублевым кредитам до конца 2011 года средневзвешенные ставки при условии благоприятной ситуации на ипотечном рынке снизятся менее чем на 1%, до 11,8%. Следует отметить, что данные Центробанка на 1 марта 2011 года показывают выдачу около 40 тысячи кредитов, общая сумма которых составила 55,2 миллиарда рублей, в валюте и в рублях. Средневзвешенная процентная ставка по рублевой ипотеке составляет 12,5%, а по валютной – 10,7%.
Вопреки всеобщим настроениям, многие банки заявляют о своем намерении снизить процентные ставки. В качестве примера можно привести Сбербанк, ставка которого составляет 8%. Кроме основного кредитного учреждения, ставки снизили и его коллеги – «Дельтакредит», Росевробанк, «Возрождение», «Уралсиб». Происходит также повсеместная отмена комиссий за выдачу ипотечных кредитов. Опять же, Сбербанк был первым законодателем моды. Остальные банки радостно пошли по его следам. ВТБ24 также создал новую программу, в рамках которой часть материнского капитала можно учесть как первоначальный взнос.
Приятным вознаграждением для клиентов становится возможность льготной аренды ячеек в банке, возможность получения кредита до регистрации прав собственности на предмет ипотеки, учет уже имеющейся квартиры клиента в качестве первоначального взноса, оплата обязательной страховки на льготных условиях.
Значительная волна снижения процентных ставок произошла еще в 2010 году, в его первой половине. В это время практически каждый месяц банки роняли проценты. В дальнейшем уровень ставок приблизился к докризисному, и тенденция не была особо заметна.
Итак, за время 2010 года банки активно снижали процентные ставки, поэтому возможность их дальнейшего снижения сейчас исчерпана. Сейчас существенно снизить ставки могут отдельные клиенты в рамках специальных программ для займов со специальными условиями обеспечения.
Улучшение условий ипотечного кредитования непосредственно связано с улучшением экономической ситуации. На жилищные ссуды спрос по-прежнему растет. Поэтому банки имеют возможность предлагать потенциальным заемщикам кредиты на более выгодных условиях, в частности по заниженным процентным ставкам. Однако размер этих процентов напрямую связан со стоимостью ресурсов, которые привлекаются кредитными организациями. Чем ситуация в стране стабильнее, тем дешевле будут и ресурсы, тем ниже процентные ставки для заемщиков.
Привлекаемое фондирование должно иметь такую стоимость, чтобы банки имели возможность снизить ставки до позволяемого уровня. Для этого необходимы существенные макроэкономические изменения. Путин провозгласил о снижении ставок до 6% уровня. Однако эксперты считают, что без стимулирования со стороны самого государства это остается недостижимым.
Необходимые меры.
На недоступность кредитов могут жаловаться и те заемщики, которые недостаточно хорошо изучили рыночную ситуацию: процентные ставки по ипотечным кредитам сегодня соответствуют докризисному уровню. Величина минимального первоначального взноса на сегодняшний день составляет в среднем 20%, однако многими банками разработаны программы по 10%-ному взносу, а некоторые их уже запустили. А это означает, что ипотека сейчас доступна настолько, насколько она была доступной до кризиса.
Жесткие ипотечные условия, как правило, осуждают те люди, доходы которых не позволяют им приобрести жилье в кредит. Но причина кроется не в доступности самой ипотеки, а в разности между средним заработком и стоимостью одного квадратного метра желаемой недвижимости. Несмотря на заметное снижение цен на жилье, эта разница все еще существенна.
Однако факт остается фактом: ипотечные кредиты доступны не многим. Основная причина этого кроется в стоимости жилья – потенциальным клиентам банков необходимо иметь большую сумму для внесения первоначального взноса, да и ежемесячные платежи существенно отражаются на семейном бюджете клиентов. Однако ни банки, ни сами заемщики не могут оказать существенного влияния на эту ситуацию. В связи со стоимостью заимствований, банки также не могут применить значительного снижения процентных ставок.
Для того чтобы снизить цены на жилье, необходима всяческая стимуляция жилищного строительства, в частности, с помощью кредитования девелоперов. Для этого необходимо разделение рисков строительства между государством и кредитными организациями. Те программы поддержки кредитования застройщиков, которые осуществляются через ВЭБ и АИЖК, в настоящее время не могут избавить банки от рисков незавершенного строительства и от повышения расходов на контроль за исполнением проектов. При условии избыточной ликвидности такие программы интересны лишь тем участникам ипотечного рынка, которые имеют дорогое фондирование.
